Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen Ansprüche aus alten Abrechnungen nicht neu begründen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist in solchen Fällen wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig (BGH 9.3.2012, V ZR 147/11).
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11.05.2012 . Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht
Verschweigen von Unwissenheit beim Immobilienverkauf begründet kein arglistiges Verhalten
Unterlässt der Verkäufer einer Immobilie gegenüber dem Käufer den Hinweis, dass er sich über die Ursache von sichtbaren Symptomen eines Mangels (Feuchtigkeitsflecken) nicht sicher sei, stellt dies kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen (BGH 16.3.2012, V ZR 18/11).
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4.05.2012 . Allgemeines Vertragsrecht, Immobilienrecht, Kaufrecht
BGH zur Frage der Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern bei Begründung von Wohnungseigentum
Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche (§ 10 Abs.1 Nr.2 ZVG) bedarf die Begründung von Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten. Dies hat der BGH mit Beschluss vom 09.02.2012 entschieden und damit eine durch Kesseler vertretene Rechtsauffassung abgelehnt. Die hiermit verbundene Rechtsunsicherheit ist damit höchstrichterlich beseitigt. Zum Beschluss
23.04.2012 . Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht
Ausübung eines Vorkaufsrechts bei Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft und deren anschließender Übertragung
In der Transakionspraxis bei Immobilien wird des Öfteren versucht, bestehende vertragliche Vorkaufsrechte durch vertragliche Gestaltungen zu umgehen. Hierzu verhält sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.1.2012, welche folgende Leitsätze trägt:
1. Bringt der Verpflichtete, die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft ein und überträgt er anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltlich an einen Dritten, kann eine den Vorkaufsfall auslösende ähnliche Vertragsgestaltung vorliegen.
2. Der Verpflichtete kann die Erstreckung des Vorkaufs auf andere Gegenstände als diejenigen, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, nicht schon deshalb verlangen, weil ein Verkauf im “Paket” für ihn vorteilhaft ist, sondern nur dann, wenn sich infolge der Trennung der vorkaufsbelasteten Sache kein adäquater Preis für die verbleibenden Gegenstände erzielen lässt.
20.04.2012 . Allgemeines Vertragsrecht, Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Kaufrecht
Ermächtigung des teilenden Eigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten
Durch Urteil vom 02.12.2011 hat der Bundesgerichtshof die in einer Teilungserklärung enthaltene Ermächtigung eines Eigentümers, der sein Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte, für wirksam erachtet, mit dem es diesem Eigentümer gestattet wurde, bereits bei Aufteilung benannte Sondernutzungsrechte später einer Wohnung zuzuordnen. Voraussetzung für eine solche Ermächtigung sei lediglich, dass die Sondernutzungsrechte bereits in der Ursprungsteilungserklärung hinreichend bestimmt sind. Diese vom BGH entschiedene Ermächtigung ist gerade in Bauträgerverträgen häufig enthalten, damit der Bauträger den Interessen der Erwerber Rechnung tragen kann. Der BGH schafft durch das Urteil Rechtssicherheit für diese Gestaltungsvariante. Zum Urteil
1.04.2012 . Immobilienrecht, Privates Baurecht
Nachweis des Nichteintritts einer aufschiebenden Bedingung beim Grundbuchamt
In diversen testamentarischen Gestaltungen finden sich Bedingungen, bei deren Eintritt ein Bedachter Nachteile erleidet. Üblich ist etwa eine sog. Wiederverheiratungsklausel bei der der überlebende Ehegatte bei Wiederverheiratung nur noch Vorerbe und die Kinder der Eheleute Nacherben des zuerst verstorbenen Ehegatten sind. Eine andere Variante sind sog. Pflichtteilsstrafklauseln, die dazu führen, dass dann, wenn Abkömmlinge nach dem Tod des Erstversterbenden Ehegatten ihren Pflichtteil verlangen, ihre Schlusserbeneinsetzung aufgehoben ist. Befindet sich im Nachlass Grundbesitz so stellt sich häufig das Problem wie der Nachweis, dass die Bedingung nicht eingetreten ist, in grundbuchmäßiger Form zu belegen ist,um eine Umschreibung auf die Erben zu erreichen. Nach einem Beschluss des OLG Hamm ist es zum Nachweis des Nichteintritts ausreichend, dass die Begünstigten einvernehmlich an Eides Statt versichern, dass die Bedingung nicht eingetreten ist, wodurch das Grundbuchverfahren in praktischer Hinsicht erheblich vereinfacht wird. Zum Beschluss
14.03.2012 . Immobilienrecht
Immobilienrecht: Grundsätzlich konkludente Abtretung der Rückgewähransprüche bei Übernahme von Grundschulden unter gleichzeitiger Erfüllungsübernahme der persönlichen Darlehensforderung
Übernimmt der Käufer eines Grundstücks die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und vereinbaren die Vertragspartner gleichzeitig eine Erfüllungsübernahme hinsichtlich der gesicherten Darlehensforderungen, so ist damit in der Regel eine konkludente Vereinbarung verbunden, mit welcher die Grundschuldrückgewähransprüche des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden. Es erscheint zumindest naheliegend, die konkludente Abtretung der Rückgewähransprüche dahingehend auszulegen, dass sie unter der aufschiebenden Bedingung einer Ablösung der persönlichen Forderungen steht. Dies entschied das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 16.6.2011 (Aktenzeichen: 9 U 89/10).
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1.03.2012 . Immobilienrecht
Ein Nießbrauch kann an dem eigenen Grundstück bestellt werden.
Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 14.07.2011 kann ein Nießbrauchsrecht auch an dem eigenen Grundstück bestellt werden. Der Grundstückseigentümer muss hierzu gegenüber dem Grundbuchamt kein besonderes rechtliches Interesse belegen. Zum Beschluss
27.02.2012 . Immobilienrecht
BGH: Zahlung rückständiger Sonderumlagen fällt nicht in den Pflichtenkreis des Zwangsverwalters
Zahlungen des Zwangsverwalters in Erfüllung der ihm durch § 152 Abs. 1 ZVG zugewiesenen Aufgaben an den Gläubiger muss der Schuldner mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder Sonderumlagen gehört allerdings nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters und kann dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis i.S.d. § 212 Abs.1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden (BGH 9.12.2011, V ZR 131/11).
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23.02.2012 . Immobilienrecht
BGH: Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen
Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern (BGH 17.2.2012, V ZR 251/10).
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23.02.2012 . Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht
Zur erneuten Leistung einer Kaution durch den Mieter bei Vermieterwechsel
Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Allerdings kann den Mieter aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine entsprechende Verpflichtung treffen, wenn die Übertragung der persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Mieters zu bewirken ist (BGH 7.12.2011, VIII ZR 206/10).
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10.01.2012 . Immobilienrecht, Mietrecht (Wohnungsmiete)
Immobilienrecht: Zur Beteiligung des Inhabers eines dinglichen Wohnungsrechts an den Nebenkosten bei Nichtnutzung der Wohnung
Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat sich an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen. Die anteilig auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung trägt der Wohnungsberechtigte auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt (BGH 21.10.2011, V ZR 57/11).
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8.12.2011 . Allgemeines Vertragsrecht, Immobilienrecht
